【以房養老障礙】 中國推行以房養老的6大障礙

深港在線綜合 備受爭議的“以房養老”政策，在試點過程中，將審慎穩妥地設計實施方案，在一定范圍內探索實踐，總結經驗，以切實保障老年人權益。這樣做的原因是，決策層對中國金融機構缺乏實際經驗、以及老年人消費和家庭繼承傳統觀念的影響等原因。

據透露，“以房養老”政策在試點時，將依據“自愿、主動地選擇”的原則推進。這是中國相關決策層在養老保障體系方面的“試水”，而不是一項普遍性的政策要求。

9月13日，國務院發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，其中提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。有報道援引民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付的話稱，“以房養老”的試點方案有望于2014年一季度出臺。

有關方面對經濟觀察網表示，國務院上述文件，意在著力支持社會力量提供多層次、多樣化的服務，以滿足不同老年群體的養老需求。“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，是養老服務的多樣化選擇之一，旨在借鑒其他老齡化國家的經驗，鼓勵保險企業創新金融服務產品，更好地為有需求的老年人提供服務。

據悉，中國城鄉居民基本養老保險實現了制度全覆蓋，各項養老保險參保達到7.9億人。職工和城鎮居民基本醫療保險制度實現全覆蓋，新型農村合作醫療參合率穩步提高，全民基本醫保體系初步形成，各項醫療保險參保超過13億人。

有關方面對經濟觀察網稱，對于困難老年人，政府將切實提供基本養老服務。目前，我國社會救助體系基本覆蓋城鄉困難群眾，包括城市“三無”老人、農村五保老人等都已納入保障范圍。國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》進一步明確了政府“兜底”責任，強調要以政府為主導，著力保障特殊困難老年人的養老服務需求，確保人人享有養老服務，并要求各地要建立健全經濟困難的高齡、失能等老年人補貼制度。

障礙一：法律和制度未完善

上海市是從2006年起開始進行“以房養老”工作試點的。然而，5年過去了，負責試點政策的研究部門稱，“這一試點仍然在研究中”。業內人士稱：“法律法規沒有明確規定，政府層面的‘以房養老’就很難推行。”

上海市人大代表姚儉曾在相關研討會上提出過“以房養老”的“操作斷層”問題，他說，“以房養老”模式的涉及多個部門，需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門協調，并一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。

一位法官在談到以房養老問題時也說，雖然老年人權益保障法中有明確規定，老年人有權依法處分自己財產的權利，但遇有子女或親屬不愿遷出住房時，老年人的權利很難得到維護。這種情況下，“以房養老”就難進行下去。

上海民聲律師事務所律師王斌認為，在將來新修訂的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。比如增加保護老年人對自有或者承租房屋支配權的內容等。另外，針對子女干涉老年人自有或者承租房屋支配權的問題，還應增加“如果老年人不同意，子女或親屬應當及時遷出其自有住房”等內容，以保障老年人權益得到維護。

障礙二：養老觀念需要更新

隨著社會的進步，“養兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統觀念卻一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人還難以接受。“房子是要留給子女的。如果老人不顧親情，辦理了‘以房養老’，這一方面會給人造成子女不孝的感覺，無端讓子女承受不必要的社會輿論壓力；另一方面，還極可能會引發子女與父母的感情隔閡，我們不會這樣做。”一位老人就這樣對人說。

障礙三：養老機構不完善

目前，老人不愿意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。

章老太今年72歲，曾經也想過到養老機構養老，但是到養老院住了半個月就搬回了家。她說那兒不像家，沒有家的感覺。調查中，許多人都說，好點的養老院收費太高，還要找關系才能進去；差的則服務又不到位，致使一些老人進了養老院不久，又搬回了家。

障礙四：金融機構沒動靜

據了解，“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。四年前，曾有消息稱，“幸福人壽”將成為我國首個開展“以房養老”試點業務的保險公司，然而保險公司至今也沒有開展這項業務。該保險公司的一位工作人員解釋說，相關產品仍在研發中，至于何時推出還不好說。

一位保險從業者說，這項工作的“難度在于，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定倒按揭利率是個大難題。”

障礙五：70年產權特殊國情

其實，我國推行“以房養老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。

“房屋隨它的主人一起就墓”,這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然,它還不完全準確,因為據統計,我國居民平均壽命為71歲(8月30日《北京晨報》),如果再扣除建房時間,事實上房屋的實際產權年限肯定不到70年。如果“以房養老”的話,等于人還沒“走”，房屋早已就墓。

按照城市房地產管理法的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權將由國家無償收回。當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。因為，保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售，以獲得相對穩定的現金流，但在房價泡沫破滅的時候，租不出去或賣不出高價的情況也是可能發生的。

障礙六：“以房養老”適用人群小

據業內人士介紹，上海市公積金管理中心試水“以房自助養老”模式，結果全市報名者沒超過10人。上海市公積金管理中心工作人員說，“以房自助養老”是針對65歲以上老人的，將老人的自有產權房與公積金管理中心進行買賣交易。老人可以一次性收取房款，再由公積金管理中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金總額與房屋的評估市價等同并一次性付清。如果租期屆滿老人還健在，則續租的租金全免；如果老人在租期內去世，則剩余的租金歸老人的遺產繼承人。然而，即使這樣一個最保守的設計，仍是應者寥寥。分析原因，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但是即使這類老人也擔心，一旦簽訂協議，即失去了對房屋的所有權，落入“沒房也沒錢”境況，這讓許多老人心理難于接受。