【山東】“鬼城”調(diào)查：山東海濱旅游地產(chǎn)供給極度過(guò)剩

      不恰當(dāng)?shù)囊?guī)模和尺度，正在中國(guó)城市中制造出一個(gè)又一個(gè)“鬼城”。

　　目前國(guó)內(nèi)輿論對(duì)“鬼城”的判斷方式主要有兩種：一是媒體記者實(shí)地探訪(fǎng)，以數(shù)天黑后亮燈數(shù)目或入住率為標(biāo)準(zhǔn);二是號(hào)稱(chēng)“鬼城”博士的獨(dú)立學(xué)者杜猛與8848城市研究院的“鬼城現(xiàn)象指數(shù)”，以開(kāi)發(fā)區(qū)或樓盤(pán)建成后3年入住率或使用率不足30%為標(biāo)準(zhǔn)。

　　標(biāo)準(zhǔn)排名希望從更大的空間或時(shí)間維度上，以國(guó)家住建部的占用地標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量一座城市成為“鬼城”的可能性，而非僅僅關(guān)注于一個(gè)局部的樓盤(pán)、小區(qū)或者開(kāi)發(fā)區(qū)、新城新區(qū)在短時(shí)間內(nèi)的走向。

　　《投資時(shí)報(bào)》邀請(qǐng)國(guó)際金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任易鵬、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)中小城市發(fā)展研究中心主任文輝、王志綱工作室戰(zhàn)略研究院資深研究員王放，解讀中國(guó)城市“鬼城”指數(shù)排行榜，探討“鬼城”形成原因，尋求城市去“鬼”化路徑。

　　三四線(xiàn)城市成為“鬼城”重災(zāi)區(qū)

　　標(biāo)準(zhǔn)排名制作的《中國(guó)大陸城市“鬼城”指數(shù)排行榜(2014)》，主要依據(jù)國(guó)家住建部的占用地標(biāo)準(zhǔn)―每一平方公里建成區(qū)1萬(wàn)人口，試圖從人口與建成區(qū)面積的占比來(lái)衡量一個(gè)城市是否可能成為“鬼城”。

　　易鵬指出，“鬼城指數(shù)”值得關(guān)注，但這個(gè)指標(biāo)很難直接反映造成“鬼城”的原因，需要和其他指標(biāo)結(jié)合才能反映出問(wèn)題所在。

　　文輝則認(rèn)為，這一指標(biāo)可以作為靜態(tài)指標(biāo)在一定程度上反映一個(gè)城市的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象之嚴(yán)重程度。根據(jù)日本新城建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，一座新城從規(guī)劃建設(shè)到真正形成需要三四十年的時(shí)間。衡量“空城”和“鬼城”，可再補(bǔ)充一些動(dòng)態(tài)指標(biāo)以觀察趨勢(shì)的變化。比如每年新增人口數(shù)、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等。另外還要把季節(jié)性城市、旅游型城市與“空城”、“鬼城”進(jìn)行一定的區(qū)分。

　　他表示，更嚴(yán)密的研究還包括通過(guò)時(shí)相變化(燈光指數(shù))來(lái)劃分“空城”、“鬼城”，比如國(guó)外一些中心城市，到了晚上就成了“空城”、“鬼城”，國(guó)內(nèi)一些開(kāi)發(fā)區(qū)也有這種現(xiàn)象。

　　文輝指出，媒體報(bào)道的天津、昆明、鄭州等這些大城市及其周邊的“鬼城”現(xiàn)象只是暫時(shí)的，因?yàn)樾鲁墙ㄔO(shè)需要有一個(gè)完善的過(guò)程。總體來(lái)說(shuō)，這幾個(gè)城市都是區(qū)域內(nèi)或省域內(nèi)首位度比較高的城市，城市發(fā)展基礎(chǔ)好，公共服務(wù)水平高，對(duì)周邊區(qū)域的輻射能力強(qiáng)，在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力和吸納力較強(qiáng)。

　　易鵬也認(rèn)為，天津、昆明、鄭州的空城現(xiàn)象可以稱(chēng)為“暫時(shí)鬼城現(xiàn)象”。這三座城市綜合實(shí)力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿Υ螅嗄瓯粔阂值某鞘谢枨蟮玫搅擞行У尼尫拧Ｆ浯危@也是政府和市場(chǎng)共同作用的結(jié)果。當(dāng)然，政府和市場(chǎng)的作用比例在不同的城市可能有所不同。

　　王放表示，一些中心城市的周邊地區(qū)出現(xiàn)“鬼城”問(wèn)題，短期內(nèi)有超前現(xiàn)象，不會(huì)存在很多問(wèn)題。這些“鬼城”扮演了城市群中的組合城市角色，若政府引導(dǎo)得當(dāng)，補(bǔ)充和承接中心城區(qū)功能，有望及早返回“人間”。

　　“從榜單可以看出，重災(zāi)區(qū)是三四線(xiàn)城市。這些城市自身產(chǎn)業(yè)吸引力不強(qiáng)，但城市擴(kuò)張催生了很多新區(qū)、新城，城市人口容量與城市擴(kuò)張率不匹配，忽略了城市發(fā)展的常識(shí)性規(guī)則，導(dǎo)致這些城市的新區(qū)、新城‘鬼城’現(xiàn)象頻現(xiàn)。”王放說(shuō)。

　　文輝指出，媒體報(bào)道的天津、昆明、鄭州等這些大城市及其周邊的“鬼城”現(xiàn)象只是暫時(shí)的，因?yàn)樾鲁墙ㄔO(shè)需要有一個(gè)完善的過(guò)程。在河南，上榜的周口、許昌都是農(nóng)業(yè)地區(qū)，這兩個(gè)城市的中心度不夠，吸納能力不強(qiáng)，因此造成“鬼城”現(xiàn)象。

　　“鬼城”區(qū)域性特點(diǎn)明顯

　　根據(jù)“鬼城”指數(shù)排行榜，易鵬分析了鬼城指數(shù)偏高地區(qū)的區(qū)域發(fā)展共性。

　　在華東地區(qū)，浙江省以6個(gè)城市領(lǐng)先，江蘇兩個(gè)，福建1個(gè)。江浙地區(qū)是城市化比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，從建成區(qū)來(lái)看，已經(jīng)完成大城市連綿帶建設(shè)，一個(gè)成熟的大都市帶、本地的城市化已經(jīng)完成。但“鬼城”的存在，說(shuō)明長(zhǎng)三角長(zhǎng)期存在大量的勞動(dòng)人口移動(dòng)，這些人口為長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)繁榮作出了極大的貢獻(xiàn)，卻永遠(yuǎn)不屬于這個(gè)地區(qū)，不能在本地消費(fèi)，不能被當(dāng)?shù)匚{。從這個(gè)方面看，這些城市的包容性不夠。

　　值得注意的是，在上海和北京的世界城市影響力對(duì)比方面，上海對(duì)周邊江浙地區(qū)的影響力最大，但在全國(guó)的影響力北京最大。這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，上海及長(zhǎng)三角地區(qū)中心城市對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用與其實(shí)力不相配。解決這一地區(qū)的“鬼城”現(xiàn)象問(wèn)題，需要城市更多的包容性增長(zhǎng)，而不是剝削式的增長(zhǎng)和排外式的城市化。

　　東北地區(qū)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的老工業(yè)基地，多是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出來(lái)的城市，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型中沒(méi)有能夠充分把握和理解市場(chǎng)。這些地方的“鬼城”，往往都是政府規(guī)劃形成的，城市規(guī)劃往往帶有“拍腦門(mén)、拍胸脯、拍屁股”風(fēng)格，超出市場(chǎng)容量，造成過(guò)剩、失衡。

　　在“鬼城”指數(shù)排行榜中，有兩類(lèi)城市比較典型。一類(lèi)是以三亞和威海為代表的旅游休閑城市，另一類(lèi)是以榆林和鄂爾多斯為代表的資源開(kāi)發(fā)型城市。

　　西北地區(qū)的上榜城市多是資源型城市。內(nèi)蒙古的幾個(gè)上榜城市往往是暴富之地，出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，是房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展的必然結(jié)果。中國(guó)老百姓理財(cái)?shù)目煽壳篮苌伲荒馨彦X(qián)投到住房上，這無(wú)形中增加了“需旺”的現(xiàn)象。當(dāng)然，這也是民間資本與政府控制能源投資博弈的結(jié)果，犧牲的是房地產(chǎn)。

　　而在山東省，海濱旅游地產(chǎn)供給極度過(guò)剩，但是旅游地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足，中國(guó)人的支付能力和消費(fèi)需求都達(dá)不到海濱度假的水平。同屬于山東省的煙臺(tái)和威海兩市，在旅游地產(chǎn)方面競(jìng)爭(zhēng)激烈，差異化發(fā)展不足，出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象不足為奇。

　　“解決旅游城市‘鬼城’問(wèn)題，除了市場(chǎng)發(fā)育和消費(fèi)引導(dǎo)，中國(guó)人的素質(zhì)教育和提升也很重要。”易鵬補(bǔ)充說(shuō)。

　　在河南，上榜的周口、許昌都是農(nóng)業(yè)地區(qū)，這兩個(gè)城市的中心度不夠，吸納能力不強(qiáng)，因此造成“鬼城”現(xiàn)象。安徽的三個(gè)上榜城市，出現(xiàn)“鬼城”也是同樣原因。

　　西南地區(qū)的“鬼城”，則主要是旅游地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)而旅游服務(wù)業(yè)整體發(fā)展滯后導(dǎo)致。

　　“鬼城”如何“還魂”

　　王志綱工作室戰(zhàn)略研究院資深研究員王放認(rèn)為，存在問(wèn)題的新城―即人們所說(shuō)的“鬼城”―可以通過(guò)重新定位在城市發(fā)展中的角色進(jìn)行“去鬼化”。

　　她指出，現(xiàn)有的城市化拉大了城市化骨架，但是里面沒(méi)有導(dǎo)入人口的內(nèi)容，“鬼城指數(shù)”偏高的地區(qū)，應(yīng)在兩方面“補(bǔ)課”。一方面，新城應(yīng)為宜居城市的升級(jí)版。當(dāng)今城市發(fā)展已步入宜居時(shí)代，人們對(duì)生活環(huán)境要求越來(lái)越高，中心城市承載力有限，在新城應(yīng)植入宜居城市理念，可有效紓解老城人口。簡(jiǎn)單的搬遷政府、搬遷學(xué)校，并不足以促進(jìn)人口聚集。另一方面，新城應(yīng)為產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效的新平臺(tái)，吸引上下游產(chǎn)業(yè)人口的集聚。

　　其中，讓“鬼城”重返人間，應(yīng)主要發(fā)揮“兩商”―即產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商和生活配套服務(wù)商―的推動(dòng)作用，從原來(lái)政府主導(dǎo)變成由市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)力量來(lái)主導(dǎo)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)商整合產(chǎn)業(yè)上下游資源，做強(qiáng)做大產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外，各種商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)也是值得關(guān)注和借重的市場(chǎng)化力量。

　　此外，應(yīng)發(fā)揮生活配套服務(wù)商在新城升級(jí)中的作用。新城建好之后沒(méi)有人氣，根本原因是生活配套服務(wù)功能無(wú)法滿(mǎn)足人們的基本生活需求。

　　諸多新城既已投資建設(shè)，就要尋找相應(yīng)解決方法，盡量減少損失。正如安邦咨詢(xún)首席研究員陳功先生所言，任何城市空間都可以用一定的數(shù)據(jù)指標(biāo)加以框定和衡量，人們可以通過(guò)這些數(shù)據(jù)來(lái)衡量并且評(píng)估一個(gè)城市的發(fā)展模式，分析其產(chǎn)業(yè)環(huán)境，檢討和體味城市的宜居性。中國(guó)需要構(gòu)建一套具有人本主義的理想城市發(fā)展模型。對(duì)此，我們希望有更多理性、建設(shè)性的聲音出現(xiàn)。